海口闲置土地处理 加速海口2014年进入竞争年

2012年年底，海口市国土资源局公布了敦促138宗闲置土地开发的通知。2013年海口国土资源局就为围绕该批闲置土地逐一进行清理处置，盘活用地。目前，海口闲置土地存在量大面广时间长的特点。现存供而未用闲置土地达5.7万亩。除了主城区外，海口石山、三门坡等12个乡镇均有存在。这些闲置土地大部分都是上世纪90年代就已经出让，长期闲置滞留在企业手中。不少闲置土地历史遗留问题多。相当部分土地规划条件设置不科学，权属权益不清晰，基础管理不规范。

截至目前，海口市国土资源局采取“容易处置的，都首先被处置。”的原则对闲置土地进行了处置。海口已经完成4.49万亩闲置土地处置。海口闲置土地处置工作中不少被处理的多是中小房企。闲置土地面积从10多亩到500多亩不等。企业中除了很多民营企业外，也有不少国企与政府的合作企业，海南新国宾馆有限公司、海口市城市建设投资管理有限公司等，此外，也存在不少海南银色海岸置业有限公司、海南现代地产控股有限公司、海南中亿房地产开发有限公司等。

从囤地原因来看主要有一下几个方面：

第一、一些追求在海口市持久开发的企业，需要储备部分土地以满足企业长期开发的需要。如果等开发完一个项目再去找土地，将面临土地成本增加或者开发“断炊”的窘境。为了能够多储备土地，企业一边积极开发，一边积极储备土地。另外想尽各种办法延缓开工。这种情况在海南开发的一些大型企业中比较常见。

第二、一些通过依靠倒卖地皮，赚取“块钱”的企业。这类企业一般想办法获得便宜用地。甚至有很多在90年代已经出让的土地。经过无数次的倒手，却一直没有开发。甚至有些土地成本已经远远高于同区域招拍挂的价格。获得土地的企业很多是并没有开发经验的企业，所以这些企业只能将土地握在手里等待进一步升值之后待价而售。

第三、早期拿地，因为政府规划调整或者基础设施不到位，造成目前无法开发。土地置换工作迟迟不能启动。这些原因总体可以归纳为政府责任。这是由于政府规划和土地出让工作不规范造成的遗留问题。对于这样的情况很多企业只能被动的等待。

从海口市2013年市场供应量开看，供求比平均在3.0以上，明显出现供大于求的情况。再加上近来银行信贷趋紧，房地产税、房产登记、联网等因素影响，房地产市场已经出现了销量下降，各楼盘竞相降价促销的激烈竞争格局。政府对于闲置土地处理的持续，逼迫很多闲置土地开发建设，未来市场放量进一步增加，相信海口市2014年将会成为一个竞争年。如果没有重大利好，可以相信2014年下后三个季度将或出现一个打折促销的盛况。

对于中小型房企来说，面对一方面政府催赶，另一方面融资难，市场竞争激烈的格局。这个市场耗不起，如果不降价促销，实现项目短平快销售，那么唯一的出路就是转让项目给一些有实力的企业，不然在这一轮竞争中很难生存。