马跃成：忽视空置率是楼市调控重大失误

　　西南财经大学关于我国当前住房空置率22%的报告，一石激起千层浪，而住建部总经济师冯俊的回应更是溅起大大的水花，空置率问题再次在社会上引起极大反响。关于空置率的问题，在前几年也曾经有过一次大讨论。2005年12月，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局声称当时的全国商品房空置率已达到26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线。董藩教授对统计局的数据进行纠正，他认为，实际的空置率不超过1%。

　　对同一个市场的调查，却得出两个不同的数据，一个是26%，一个不到1%，这个数据可以说是天壤之别。我们知道，在任何一个房地产市场，空置率都是一个不能忽视的数据，它是决定房地产政策的重要依据，也是开发企业决策经营方向的参考。按照供求关系，当商品房处于绝对的供过于求的时候，房价必然呈现明显下跌趋势，政府就要出台压缩房地产投资规模的政策，许多开发商和开发投资会退出，而高空置率就是绝对供过于求的标志。当空置率比较低的时候，说明需求还很大，有关决策和政策就要向增加供给倾斜。

 

　　因此，在住房空置率这个问题上是容不得一点马虎的。本来，同一个市场，在同一个时点，应该只有一个空置房数据，不应该弄出好几个数据来。但是，由于对空置概念理解的不同，或者说是对空置定义的不同，往往会得出不同的数据。但是，这些不能影响对事实的判断。空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但是，不同的定义反映市场的侧重点是不一样的。

　　国外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。这就是董教授提出的空置率不到1%的依据，因为分母实在太大了，极端情况是把故宫都算进来了。但是，这种算法，显然无助于了解中国楼市的基本情况。原因在于，国外的住房市场主要是存量市场，而我国主要是增量市场，我国一年的竣工量比很多国家的总建筑面积还要大的多。因此，有人以空置面积除以当年商品房竣工面积，或者是用空置面积除以前三年竣工面积之和。这样算出来的空置率显然就大得多了，不过，这样计算更准确地表达出我国新建住房市场的情况，比较方便地为楼市调控提供根据。

 

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