房地产财税专家：营改增直接导致房价上升

“房地产行业的税收政策调整,特别是营业税改征增值税,将会直接影响到房价。”8月12日,在海南召开的博鳌房地产论坛上,中国房地产财税咨询网总裁、知名房地产财税专家李明俊在接受记者采访时表示,房地产行业涉及12个税种,任何一种税收政策的调整,都会对房价形成直接影响。

  近期,有关房产税进入立法程序、房地产营业税改征增值税等都成为新闻的热点,因为房地产税收不完全是政府收多少税金的事,而是涉及到利用税收政策对房地产行业进行调控的问题,涉及到房地产企业的利润问题,更涉及到老百姓关心的房价问题。

  在博鳌房地产论坛上,业内专家普遍认为,中国房地产行业高投入、高利润、高税负并存,正在由黄金时代转向白银时代,不像之前那么容易赚钱了。在这种情况下,对房地产行业的税收调整,比如议论中的房地产税是否会成为恶税,比如即将开征的增值税,不管是在交易环节,还是在持有环节征税,都会给房地产行业带来影响,并且这种影响会很快地传导到房价上。

  “从国家层面来看,房地产行业是重要的支柱产业,拉动着上下游几十个产业,在国家经济发展中占有重要的一席之地;从普通百姓角度来看,目前的房价还是很多人不能承受之重。这两个方面的问题纠缠在一起,变成了全局性的社会问题。”中国房地产财税咨询网总裁李明俊说,这不是一两个税收政策调整就可以达到社会预期效果的,不是几次税收调整就能把房价稳定住的,也不是一两次调整就能理顺中央与地方、政府与房地产开发商之间的利益关系的。税收的确可以发挥不可或缺的调节作用、国民财富再分配作用,但目前这些政策作用还没有被充分地发挥出来。

  开征房地产税不仅不会让房价下降,反有可能导致租金上涨。李明俊分析说,在财产持有环节征税,不论是征税对象是持有第二套,还是第三套房产,最终还是会被转嫁到租客手中,而大幅抛售的可能性不大。

  另外,将房地产企业的营业税改成征收营业税,从表面上来说,打的是减负的旗号,从理论计算上,一些专家认为房地产企业的税负会下降,但从实际效果上来看,地产商普遍预期,会变相增加房地产开发商的税务成本。

  “经过测试,房地产企业因很多成本价无法取得正规的可抵扣的增值税发票,营改增后地产企业大概会增加2%-5%的财务成本。”李明俊说,这些增加的成本,有可能被转移到房价上,从而导致房价进一步上涨。在一线城市,几乎可以肯定的是,这些增加的税收成本会被房价上涨消化;而在二三城市,会让白银时代的开发商的利润进一步摊薄。开发企业只能去寻求通过对国家税法的多方研究,找到合法的节约财务成本的有效方法以应对。

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