疯狂的房价:月涨100万 是机会还是泡沫?

这里说的主要是国内一线城市的房价,以上海为例,据不完全统计,浦东内环以内二手商品房价格在过去几个月内飙涨,一套刚需房(80-110平)总价月涨幅在20-100万不等。

在上半年资本市场火热、央行连续宽松以及房市政策连续放宽的推动下,国内的房价已经实现了完美大逆转有木有?残酷地打击了许多想要卖刚需房的有志青年有木有?能买内环的只能看中环,能买中环的只能看外环了有木有?

房价飙涨的根源还是供不应求

以上海为例,2015年8月上海市商品住宅的供应量为77.6万平方米,同比下滑22.9%;成交量为124.6万平方米,同比上涨90.5%;成交均价为30071元/平方米,同比上涨14.4%。

值得注意的是,目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万/平方米。

据统计,上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米,远超过每个月的供应量。多位业内人士认为,随着供应量的下滑和需求的增加,未来上海的房价上涨压力很大。

从供求比方面,8月供求比为0.6∶1,连续六个月呈现供小于求的态势,8月商品住宅的供应量为77.6万平方米,同环比均出现下滑,为2015年第二季度以来的新低,同时也是近四年来的同期新低。

这也直接使得上海的去化周期进一步缩短。一般而言,衡量一个城市房地产市场健康可以从去化周期指标看待,通常业内的指标是在一年左右,但是据同策咨询数据,目前上海的去化周期小于9个月,市场火爆程度可见一斑。

据第一财经日报报道,上述供应减少主要还是开发企业有意放缓了入市步伐,特别是中高端项目入市节奏较此前有明显放慢,因此8月的中高端项目几乎没有入市。某豪宅项目策划经理表示,“上海的买家相比于北京在中高端项目上更挑剔,因此中高端项目的操作都会显得很谨慎。”

“金九银十”还没到接下来会发生啥?

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示,在8月下旬,一批新增项目入市但却迟迟未开盘,而这些项目很明显就是在“待价而沽”,可以看出这些楼盘都在准备涨价。

旭辉集团总裁林峰也透露,2015年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。

8月底,三大政策又给火爆的房地产市场添了一把火:

1、央行宣布“双降”。

2、商务部宣布楼市“限外令”取消。

3、央行联合住建部、财政部出台降低公积金贷款首付的政策。

陆骑麟认为,从这一系列利好政策可以看出,政策面对于房地产市场有不错的支撑。8月市场正如预料般再度延续了第二季度以来的火热行情,而伴随这些有利政策,整个9月市场或将爆发。

研究院智库中心研究总监严跃进认为,住房公积金二套房贷政策进行新的调整,考虑到降准降息等政策叠加效应的释放,9月份市场成交将有反弹,价格环比增幅也会有所扩大,进而促使“金九银十”现象的出现。

重点解读一下8·31新政

8月31日,中国楼市再迎宽松政策,住建部、财政部与央行发布通知称,拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金最低首付款比例降至20%,自2015年9月1日起执行。

此举意在刺激有需求的购房者入市,降低开发商库存,提振经济。不过这一政策此时出台,或许与3月的楼市新政热度减退有关。

齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到:

步入三季度,经济形势更加错综复杂,面临来自各个方面的下行压力。从7月固定资产投资数据来看,累计增速下滑0.2%,而房地产投资增速下滑0.3%,延续2013年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来,商品房销售情况明显回暖,一线城市交投更是火爆,深圳、上海等城市房价再上一城,形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端,尽管销售面积增速于今年2月见底回升,开发资金与新开工同比亦于3、4月份左右开始回暖,而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。

投资周期尚未启动,销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观,但从高频数据来看,8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先,商品房周度销量回落,由7月份70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右;其次,房企拿地积极性有所下降,8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊;最重要的是,库存去化速度随着销量的减少而显著减缓,存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48,如果现有库存无法得到有效消化,对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。

高频数据所传递的种种信号表明,3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退,房地产消费并未产生新的内生动力,如果要维持楼市的前期增长,需要新的政策进行进一步刺激。

如此一来便可以理解,在此前政策效应边际性递减之时,本次新政的出台有望再次提振销售,从而加快投资项企稳复苏,等到房地产投资触底回升之后,整个产业链传导将更加顺畅。

然而,“政策层频繁推出托市新政,在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”

罗文波具体指出:

去年三季度以来,楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房,有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划,但3月末力度如此大的新政(除降低首付比例外,还包括缩小营业税征收范围)对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态,迫使相关部委不得不接力刺激,那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点?我们对此并不乐观。

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