海南楼市沉寂后回暖 房企以价换量促销售企稳

经过近两年的沉寂，在海南独一无二的自然资源以及岛内外刚需市场的拉动下，海南楼市去年逐步走出低迷状态，销售回暖趋势明显。业内人士认为，随着海南重拳出击清理闲置土地，并逐步降低商品住房开发比例，海南房地产市场将进一步趋于理性和平稳。

开发商以价换量促进销售企稳

近几年海南楼市受到外界持续关注。2010年海南建设国际旅游岛政策出台后，海南楼市量价飙升，在经历了短暂狂热后，海南楼市销售量进入了长达两年时间的沉寂期和低迷期。

2013年海南楼市出现较为明显的回暖趋势，房地产投资增长较快，房屋销售面积持续高位增长。海南省统计局统计显示，2013年1-11月，海南省房屋销售面积逾千万平方米，增长27.9%；房屋销售额912.84亿元，增长40.3%。

“去年海南楼市总体特征是逐步回归理性。”克尔瑞海南机构总经理沈虹说，海南楼市销售回暖首先是开发商以价换量的结果，从去年1月份开始，海南楼市成交价格呈现下行趋势。

这在三亚尤为明显，据统计，2013年前三季度三亚楼市成交均价为每平方米2.3万元左右，而上年同期价格为每平方米2.7万元左右，房地产调控政策对三亚投资投机性购房起到明显的抑制作用。

海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权也认为，海口商品住宅的成交均价逐步趋于平稳。记者走访海口市多个楼盘发现，销售回暖促使2012年开盘的很多楼盘已经进入尾盘销售阶段。

刚需市场的形成也助推了海南楼市的回暖。沈虹说，海口楼市的刚需市场已初步确立，90-120平方米的刚需户型占成交户型的主导地位。戴开权说，海口相对成熟的生活和商业配套，聚集了很多新海南人，逐步支撑起海口的刚需市场。

在沈虹看来，三亚楼市的“度假刚需”也逐步取代了投资投机性购房，“这种度假刚需人群对高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的经济型度假房产。”

“重拳出击”清理闲置土地

近年来，海南省引进的大项目纷纷落地，大型房企加快进入海南房地产市场步伐，土地供应矛盾正在凸显，但海南又存在大量的闲置土地，还有部分企业的“囤地现象”。海南近期采取多项措施，对房地产一级市场秩序整顿和清理。

在2013年10月底举行的海南闲置土地处置工作会议上，海南省国土环境资源厅厅长陈健春介绍，经过调查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三类土地共28.68万亩。其中“供而未用”的闲置土地，有13 .06万亩，约为海南省近两年的土地供应量。

从用途看“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，约占48%。从闲置时间看，闲置10年以上的占54.14%，闲置5年以上10年以下的占12.43%。

陈健春指出，因政府原因造成闲置的土地较多，也有一部分是企业自身原因。市县政府财政资金有限及储备土地也不足，对因政府原因造成闲置的土地，采取置换或有偿收回方式处置的压力较大。而企业原因造成闲置的宗地处置程序较多，处置时间较长。还有一些闲置宗地已经转让、抵押，或者已经被法院查封，情况复杂，处置难度较大。

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