多重因素楼市未现开门红 平稳或成2014主旋律

2014年年初，北京的房地产市场并未像往年一样迎来“开门红”，成交萎缩、价格平稳成为岁末年初北京楼市的主要特征。分析人士指出，新房供应有限、信贷依然紧张以及自主型商品住房预期的影响是导致楼市冷清的直接因素。2014年，北京楼市呈现“长效机制”逐步建立与“行政干预”制约并存的局面。

楼市开局成交萎缩

2014年伊始，北京市多个区域的地产中介门店的业务量都比前几月出现了不同程度的下滑。“今年年初的市场格外冷清。”在丰台区公益西桥附近一家知名的地产中介工作近三年的经纪人杨先生对记者说，“个别同事甚至提前返乡过年了。”

不仅地产中介的生意冷清，年初楼市成交“入冬”也成为多个市场研究机构的共识。中原地产研究部统计数据显示，2014年1月1日至7日，北京新建住宅和二手房住宅成交均处于低位，其中二手房成交1569套，新建住宅成交1828套。合计3397套的成交量，无论是环比2013年12月首周，还是同比2013年1月首周，降幅均在三成左右。

“2014年楼市成交市场并未像以往一样出现‘开门红’，二手房市场成交量萎缩更为明显。”链家地产市场研究部的分析师张旭表示。

成交量有限导致价格上涨的乏力。链家地产市场研究部的数据显示，新年第一周，二手房成交均价稳定在每平方米2.9万元左右，新建商品住宅成交均价维持在每平方米2.7万元左右。

除了受季节因素的影响，购房者观望程度依然较高也是导致“量跌价稳”的主要因素。链家地产市场研究部的数据显示，新年第一周，业主调价案例中下调的占比为68.4%，业主对短期价格走势的预期也不太乐观。

供应有限信贷仍紧

记者走访北京市多家商业银行了解到，与往年年初不同，2014年1月份的信贷依然维持比较紧张的状况。中原地产市场研究部的总监张大伟表示，房贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，直接导致市场成交量下调。

新建商品住宅供应有限也影响了成交量。根据链家地产市场研究部的数据，2014年1月第一周，北京市新建商品住宅项目供应为“零”。“由于2013年房企销售业绩较好，去年年末以来，房企入市意愿明显降低，不排除有房企出现惜售心态，同时对于新一年的政府限价政策产生观望。”张旭说。

分析人士指出，2013年以来，由于主管部门预售价格监管严厉，多个定价过高的项目被暂缓入市。数据显示，2014年月6日，北京可售商品房住宅库存仅有57539套，再次运行在6万套以下，这也是2013年年底连续2个月库存出现回升后的再次下调。

专家表示，随着自住型商品住房推地规模的增长，将有望改变新房市场供需失衡的局面，也对引导区域价格预期产生积极影响。

市场将比2013年更加平稳

“除了信贷、供应等直接影响市场的诸多因素外，未来的调控方向更侧重市场化的政策基调，将对楼市健康运行起到积极的作用。”张旭表示，如果2014年政策稳定，需求得到持续释放，北京全年成交量有望维持在15万－17万套之间。

不少专家指出，随着房地产税立法以及不动产登记工作的启动，将会对存量房产生挤出效应。此外，党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”。这对于楼市中长期走势而言，可谓多重“利空”因素齐聚。2014年房地产市场将比2013年更加平稳。

住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒体采访时表示，2013年商品房销售增长速度远远超过预期，2014年再创新高的难度很大。建立房地产市场健康发展的长效机制应该是一套稳定预期的政策组合，核心是建立稳定的、多层次的住房供应体系。长期坚持，就可以稳定预期，预期稳定了市场就会更显规律性。

随着楼市调控长效机制的逐步建立，市场化因素将对楼市起决定作用。专家指出，由于北京楼市的特殊性，新出台行政性的调控措施以及现有政策的细化和加强可能性依然存在。