旅游地产“红海”突围 分红模式挑战项目运作

近期，三亚湾红树林发布了“2014经营年度预分红公告”。公告显示，2014年三亚湾红树林每标准客房预分红额为36000元，相较2013年实现了300%的跨越式增长。此前，金融街惠州巽寮湾公寓项目也曾宣布，将向业主分红111万元。旅游地产中的业主分红创新模式，受到业内关注。

旅游地产“红海”突围

经过起步、调整阶段，我国旅游地产已步入快速发展阶段。

包括万科、万达、保利、绿地、中海、龙湖等龙头房企也相继进驻旅游地产。

然而旅游地产面临的问题也不在少数。业内人士表示，度假地产投资过热，市场消化力不足，大部分房屋空置，没有回报率。更有相当比例的所谓“旅游地产”，其实开发商借旅游地产之名变相搞房地产开发，住宅先行，配套设施滞后，同质化现象严重。

在旅游地产竞争“红海”里，三亚湾红树林和金融街惠州巽寮湾公寓项目的分红模式，令业界看到突围的可能。“股权分红模式是旅游地产的创新之举。这种尝试很好，但由于目前仅有少数项目在运作，没有形成规模，对开发商实力要求较高。”中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延表示。

记者了解到，红树林度假世界在大部分客房自持经营的同时，将一定比例的客房对外出售，这些客房每间都具备独立产权证。购买这些客房的业主，除享有房间的独立产权、每年一定时间的自住权、全国各地红树林度假酒店的自由换住权外，在非自住时期，由红树林国际酒店管理公司为业主代理对外经营、管理。因此，业主不是只享有客房的租金收益，同时也拥有整个酒店经营利润的分红权。红树林出售的每一套客房等于一只股，购买一间房即相当于成为“酒店股东”，业主与具备丰富经营经验的红树林酒店管理公司成为“全利润合伙人”，既享受了度假生活，又回避了投资风险。

分红模式挑战项目运作

分红模式确实是对项目投入和运作的巨大挑战。国内一位具有丰富旅游度假地产开发经验的开发商表示，度假酒店的投资回报周期很长，一般需要七八年时间才能看到明显的投资回报，因此很多旅游地产项目要依靠住宅开发来带动资金回收和滚动发展，在短期内实现整个项目经营收入分红实属不易。

目前开业运营的三亚湾红树林一期，仅占项目总体规模的1/4。然而去年12月的营业收入达4121万元，是2012年同期的1.7倍，餐饮收入达同期的2倍。2013年1月-12月，每个标准客房每月预分红900元。首个经营年度标准预分红额为11700元。

三亚湾红树林项目方面表示，取得这些成绩主要是依托强大的商业配套和开发商的运营能力。三亚湾红树林度假酒店是建立在经营的基础之上，通过运营来体现项目的价值，并实现项目的保值增值。

据了解，三亚湾红树林引入“度假目的地综合体”模式，融合酒店、会展中心、今日艺术汇、电影工坊、多元主题全景水上乐园、主题商街于一体。项目方表示，今年9月25日三亚湾红树林将全面开业，届时，将会给业主带来更为丰厚的分红回报。

“分红模式对购房者提供了新的投资机会。但在选择项目时，应对开发商的品牌、运营能力做充分考量。同时，项目的设计规划、服务水平等都将影响后期盈利，购房者最好严格考察。”王琪延说。