春节“开门红”难掩楼市隐忧 房贷收紧或贯穿全年

今年春节期间，包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售，而从多家房企公布的业绩数据来看，1月份销售出现大幅增长，但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。

市场人士普遍预计，今年资金面偏紧已成定局。加上以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，一定程度上加快了利率市场化步伐，而在社会整体利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，房贷业务占比减少已无可避免。研究机构克而瑞表示，随着2013年出现两次严重的流动性紧张，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金面整体紧张的情况下，房地产行业贷款收紧的局面短期内难以改变。

中原地产研究中心监测数据显示，2014年1月，54个重点城市新房合计成交22万套，环比下滑15%，同比下滑19.6%，楼市成交明显放缓。

实际上，多家房企春节加班销售，在原本的淡季抢先布局2014年楼市，这也符合此前的预测：市场预计供应高峰会在今年下半年出现，为了避免激烈竞争，主流房企从年初开始提前展开“春节攻势”。

然而，资金面偏紧对楼市的影响正在加剧，成为影响房企“春节攻势”的最大不确定因素。在“房贷难”或将贯穿全年的市场环境下，房企是如何应对的？

房企展开“春节攻势”

春节过后，不少房企陆续交出了令人惊喜的成绩单。万科公布的1月份销售数据显示，公司实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，销售金额276.5亿元，同比增长45%，单月销售额接近去年全年收入1709亿元的六分之一。

两家于去年成功跻身 “千亿俱乐部”的上市房企同样业绩喜人，碧桂园1月份实现合同销售金额约176.7亿元，合同销售面积约271万平方米，分别同比大增140.74%和171%；恒大1月份实现合同销售金额约110.4亿元，合同销售面积约142.7万平方米，同比分别增长53.3%和22.2%，实现了今年1100亿元销售目标的10%。

此外，部分中小型上市房企1月份销售额也出现爆发性增长。旭辉控股实现合同销售金额约22.1亿元，同比增长约58%，创下单月销售历史新高；中国奥园实现合同销售金额9.77亿元，同比增幅高达325%。

然而，在不少房企靓丽的销售数据背后，可能另有隐情。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，1月份很多房企销售数据之所以出现“淡季不淡”的现象，一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略，典型的如万科，该公司去年底就开始“藏”业绩，自去年10月之后业绩连续两月大幅回调，今年1月却异常大增，迎来开门红；另一方面，在1月中上旬，一些房企仍然保持一定的推货量，销售同比增长实属合理。但由于公布业绩的企业数量有限，开年首月业绩同比增长应该不是行业普遍现象。

此外，与往年不同的是，今年很多房企在年初的传统淡季加大了销售攻势，这也是销售业绩大幅增长的重要原因。记者通过恒大内部员工了解到，恒大1月份在广州、韶关等多个城市推出新春购房优惠活动，通过恒大员工介绍的购房者可最高享受97折的额外优惠，首付可以在3年内付清。

除了价格促销，不少开发商春节加班开盘。据雅居乐方面透露，公司位于海南省的清水湾与月亮湾两大项目今年春节一天都未休息，春节期间销售额超过6亿元。

但个别房企靓丽的销售数据难掩新年以来楼市出现的疲软迹象。世联行监测数据显示，2014年1月，30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平方米，环比下降22.8%，同比下降28.8%。具体来看，一二线城市表现较差，三线城市稍好，其中一线城市成交面积270.43万平方米，环比下降30.7%，同比下降42.5%；二线城市成交面积826.61万平方米，环比下降23.9%，同比下降32.8%；三线城市成交面积393.91万平方米，环比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲软，带来的是库存的积压和去化时间的拉长。世联行监测数据显示，10大重点城市库存从去年11月底开始不断增加，目前已创新高。截至1月底，10大重点城市商品房待售面积为8337.22万平方米，相比去年11月底增加了317.43万平方米，去化时间由去年11月底的9.41个月攀升至10.87个月，其中一线城市由6.82个月攀升至7.97个月，二线城市由11.80个月攀升至13.28个月。

世联行首席市场分析师吴志辉向记者表示，1月份楼市表现疲软一方面受季节性因素的扰动，更主要的原因是市场资金面持续偏紧。流动性收紧、利率抬升对楼市的最直观影响是增加了购房者的资金成本，银行也会延长房贷放款时间。

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