住宅收益增值逐年递减 房产投资步入收益衰减期

 近日，中金标准数据有限责任公司首度联合发布的百城住宅投资收益指数显示，住宅投资收益最高的为一线城市，而二线城市不敌三线城市，收益回报位于低点；2013年，35%的城市住宅投资收益年化增幅不及银行理财产品6%左右的平均收益水平；此外，被监测的全国百余城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期相比明显下降。

“这说明中国房地产市场已步入投资收益衰减期，不同城市的投资收益已呈分化趋势，房地产市场的投资风险正在加重。”中国科学院大学管理学院副院长董纪昌表示。

住宅投资收益严重分化数据显示，截至2013年12月，全国房地产市场住宅投资收益已严重分化，厦门、北京两地新购住宅投资收益率分别高达43.39%和40.87%；全国116个大中城市中，67个城市的新购住宅投资收益率高于10%，占比高达58%；13个城市的新购住宅投资收益率低于银行同期5年期的存款利率（4.75%）；9个城市的新购住宅投资收益率已为负值，其中跌幅最大的三亚，去年年末比年初下跌11.29%。

从中不难看出，2013年全国房地产市场的分化趋势继续扩大，以北上广深为代表的7成左右的大中城市房价继续高涨，以三亚、青岛、西安等地为代表的3成城市的房价则已上涨乏力，涨幅低于同期银行理财产品及5年期存款利率收益，温州、大连等城市的收益率已是负值。

以3年为周期，虽然2013年房地产投资收益整体仍呈上涨趋势，但若从较长时间看，全国各大城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期年化投资复合收益率相比明显下降。

2011年至今，105个大中城市中，24.8%的城市住宅投资收益率低于同期银行定期存款利率。其中，重庆、成都、昆明、西安分别为4.92%、5.59%、3.34%、3.12%。而杭州、温州等6城市的3年复合年收益率已为负值，其中杭州为－1.82%，温州的收益率甚至达到－11.40%。

而在房价上涨势头一直如火如荼的一线城市，该份数据监测显示的住宅投资收益也并未如外界想象得那般高。作为领涨四大一线城市的北京，3年年化复合年收益率为19.10%，而上海仅有6.33%。

房产投资应着眼长远

在人们的传统观念中，二线城市经济繁华程度、房价保值增值情况、人们收入及物价水平等都高于三线城市，因此，二线城市的住宅投资收益应当高于三线，而事实并非如此。中金标准数据百城住宅投资收益指数显示，除2013年二线城市的住宅年化收益以0.03%的微小优势略胜于三线城市外，从3年及5年期来看，二线城市的住宅投资收益均比三线城市高1.4%－2.3%。究其原因，主要是2009年以来，三线城市的房价较低，价格洼地效应及补涨效应较为明显。但近一年来，三线城市的租金收益贡献占比开始抬升，这说明三线城市房价上涨幅度开始降低。

分城市看，近3年及1年以来，岳阳、泸州、柳州等众多三线城市住宅投资收益率增幅较高，而同期投资收益的前10名次，二线及一线城市已经越来越少。不过，中金标准数据百城住宅投资收益指数认为，从数据来看，虽然得益于银行信贷及地方政府土地财政制造的“地王效应”的支持，全国各大城市住宅投资收益在2013年总体还是呈现不同程度的增长。但是，由于房地产投资不同于普通消费品，具有投资周期长、变现能力差等特点，在当前普遍依赖银行信贷支持才能实现成交的情况下，对房地产投资可行性的判断应当着眼于较长时间。

也就是说，从数据看，房地产投资的黄金年份在2009至2010年间，之后的房产投资收益的增值应当是呈递减趋势的。特别是2013年，虽然全国各大城市房价经历了总体上涨的过程，但是35%左右的城市的住宅投资收益年化增幅不及银行理财产品6%左右的平均收益水平。在这种情况下，随着新兴经济体步入下行动荡期，以及银行为了自身利益与互联网金融打响利润保护战，房地产投融资环境的恶化将成为必然。资金的源头受到挑战，供需两旺的市场情境将很难被复制。 “因此，对于2014年的住宅投资，建议人们持更加谨慎的态度，对于房地产投资可行性的判断应当着眼于较长时间。”中金标准数据相关负责人表示。