海南调整住房结构始末：不想做一锤子买卖

海南房地产的无序开发，让政府不断寻思新的发展路径。

与全国楼市一样，在经历两年调整后，2013年海南楼市迎来回升，2013年海南全省商品房销售面积1191.23万平方米，增长27.8%。商品房销售额1032.65亿元，增长40.4%。

尽管全年销售回暖，却掩饰不了海南省政府的焦虑。继2013年11月首次提出要调整房地产结构后，海南省政府日前再次强调，2014年海南将降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县依法调整为商业或者旅游用地。

“海南的房子存量并不大，说严重过剩有些夸张，主要是结构上有点问题。”海南省住建厅有关负责人对记者表示，作为国际旅游岛，政府不想再靠住宅做一锤子买卖，将通过调整房地产结构，重点发展旅游和商业地产，为当地带来税收和就业等长远利益，而海南还在发展的过渡期内，也必然依赖房地产。

住宅存货需消化五年？

“住宅是一锤子买卖，卖了就没了。”海南省住建厅有关负责人表示，酒店业是长期经营发展，能够给当地带来财政收入、就业，还可以带动相关产业发展，解决海南持续发展的问题。此外，海南的环境资源优质，如果单纯做住宅，开发品质又不高，实际上等于贱卖海南的资源。

对此，海南锦诚旅游地产服务机构负责人王路分析认为，海南楼市结构调整最关键的原因，是政府需要考量长远发展的问题，住宅对税收和就业改善没帮助，政府必须增加旅游经营用地，发挥国际旅游岛的优势。

今年在海南文昌过年的宁波人王女士发现，在北京、江浙一带雾霾袭击下，如今前往海南度假养生的人越来越多，而这些人首先会考虑自己是否有居住消费需求。置业方向也开始从海口、三亚向房价较低的琼海、文昌、澄迈等市县转移。

“这两年来海南置业的需求整体是增加的，但客户变了，2010年前纯粹是投资，现在是给父母和自己将来养老，因此以前做小户型或者比较粗糙的产品，如今销售都遇到了影响，要考虑割肉。”王路告诉记者，新增的供应更加适应市场需求，而存货消化也有难度。

海南商品房存货到底有多少，并无准确数据。王路说，民间的估计大约在3000万平方米左右，若以2013年的销售速度计算，大约需消化三到五年左右。

而市场的潜在供应量还在增大。据海南省建设厅官员2013年初透露的数据，按在建工程量计算，目前海南房地产市场的商品房实际潜在供应总量约5000万平方米。

随着这些潜在供应相继入市，市场开始出现消化不良。

房地产依赖短期难摆脱

一直以来，房地产在海南的地位举足轻重，已经成为海南经济发展最关键的产业。

根据海南省统计局数据，2013年，海南省房地产业完成投资1356.55亿元，同比增长32.9%。房地产开发投资占全部投资的比重为49.8%，比2012年同期提高2.2个百分点，对投资增长的贡献率为58%，比2012年同期提高6.7个百分点，并明显高于全国平均20%的比重。

而房地产投资的比重还在逐年上升。根据可查询的数据，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。2009年同期，这一比重约为31.5%。

“我们的旅游和房地产是捆绑在一起统计的，很多旅游项目都算进了房地产投资，跟内地统计口径不同，因此比例会偏大。”上述住建厅官员对记者表示，海南靠旅游和房地产发展是没错，这也是过渡期的必然。

客观上，政府也难以摆脱对房地产的依赖。“海南没有工业，不靠旅游和房地产也发展不起来。”力高唐人投资集团海南公司副总经理索引认为，海南作为旅游城市，环境气候好是它最大的优势资源，旅游项目开发往往与房产开发连接在一起，密不可分。某种程度上，房地产开发比重提升，也是海南经济快速发展的一大体现。

“作为旅游城市，不可能再发展工业，短时间内也难以解决其它产业导入的问题，如博彩业和金融业的建设，目前尚不确定，免税岛的规模尚小，服务业也未发展起来，但只要政府有序管理，不像2010年那样无序出让土地，问题不大。”王路认为。

索引也告诉记者，现在来海南的人主要是养老或度假，80%以上是自住消费，所含泡沫成分就会很少，也会带动医疗、养老服务、金融业等其他行业的发展，这与1992年的情况截然不同。