楼市信号影响海南 高端经营性地产或成“新宠”

2014年两会接近尾声，在今年两会期间诸多关于房地产市场的信号备受关注，房产税立法、农地改革、分类调控等等信号，让各方对于今后房地产市场走向的猜测更加此起彼伏，改革势头已进入深水区。对于海南楼市来说，新一轮体制改革也将直接影响着海南楼市今后的发展。

1、分类调控：高端经营性地产将成新宠

在我国的房地产开发中，一个城市的经济发展水平、居民生活水平、购买力以及当地房地产行业的发展阶段等等，决定着各个城市有着独特的发展特点，原本的统一调控已经不能满足林林种种的各地房地产市场，而分类调控就能够有的放矢、对症下药，抓住各地发展特色，使整体市场趋向可持续科学发展。

凭借得天独厚的自然资源，海南房地产业一直以来都是拉动全省经济增长的主动力，房地产业为海南带来了前所未有的发展和收益，但同时也存在着产品类型单一、竞争趋于同质化、配套设施不完善的问题，单纯的销售型地产已经过剩，2014年初更被各方质疑旅游地产发展过盛，存在房产泡沫等诟病。针对当下的发展特点和问题，海南政府积极探索解决的路径，2014年海南将降低普通商品房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产，大力整治房地产市场秩序，提升服务业质量。此举一方面是一个去泡沫的过程，使堆积的空置房重新进入市场，同时也将推动海南房地产市场发展更加多元化。产权式度假酒店、高端写字楼、国际购物中心等高端经营性地产将成为新宠，为市场增加新的发展方向，带来更多的可经营资源，使开发商们不再群雄逐一鹿，抢分一块蛋糕。

2、房地产税立法：能否放缓海南房价上涨势头？

此次政府工作报告中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。此前上海、重庆试点征收房产税引起社会广泛关注，但需要理清的是，房地产税和房产税是两个概念。房地产税是一个体系，是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税。

现行的和房地产有关的税收种类繁多，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，对现行的房地产相关税种进行统一梳理势在必行。其中流通环节的税费过高会影响市场活跃度，但持有环节针对财产的税收缺乏又会变相鼓励“囤房”等投机行为，对整体市场带来过热等影响。将林林种种的房地产相关税种统一合并为一个新的税收体制后，其各单项税种的增减将成为影响居高不下的海南房价至关重要的因素。

3、农地改革：小心谨慎，任重道远

新一轮农村改革的大幕在中共十七届三中全会时就已经开启。时至今日该政策的推进一直缓慢，究其原因一方面是政府对于这一新举措在具体实施中的慎重，另一方面也体现了这一政策本身在实施之初就已经有一定的争议。

“保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。”这是李克强总理在十二届全国人大二次会议上的政府工作报告中的原文，其中明确指出，允许入市的农地是指农村经营性建设用地，而非所有农村土地都可以入市，这使得该政策在实际执行中存在着争议。

此外，农民土地流转，失去了赖以生存的土地的农民该生存？如何使用获得的现金变得至关重要，如果使用不善，很可能会因此产生一批无生活能力的农民，久而久之就会变成一个社会问题。同时，资本进入农村，原本农民用于种植粮食的土地很可能会用作其他商业用途，所以农地入市在实际执行中有很多细节需要小心谨慎，农地改革任重道远，并非一朝一夕之事。

4、加大保障房建设力度：有助海南楼市平稳发展

2014年海南省计划开工建设城镇保障性住房34954套，其中公租房4486套、经适房1291套、限价房1756套、城市棚户区20158套、垦区棚户区改造7263套。加大保障性住房建设力度，一方面有利于完善住房保障体系，推动海南楼市平稳发展，同时大批保障房投入建设可以拉动周边产业的发展，扩大内需，拉动就业。

影响房价整体走向的因素有很多，在两会结束的节点，诸多的房地产信号共同影响着市场的走向，在普通商品住房发展相对成熟的基础上，一些新的发展方向或将成为今后开发商们竞相逐鹿的新战场。