公积金松绑刺激楼市：降低首付比例 认贷不认房

9月初至今,各地公积金新政纷纷涌出,为楼市“金九银十”提前预热。

日前,住建部、财政部与央行发布通知称,自9月1日起,调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例,拥有1套住房并已结清购房贷款公积金最低首付款比例由30%降低至20%。也就是说,公积金贷款买房不再区分是否首套,只要名下没有房贷,最低首付均降到20%。

“住房公积金政策明显转为认贷不认房,这样有利于楼市去库存,尤其是二三线城市的库存。”9月15日,智慧房图合伙人查桀接受记者采访时表示,早在该政策出台之前,全国多地就已开始调整公积金政策。

记者梳理发现,近两个月以来,四川成都、河南、湖北武汉、深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个地区放宽了租住商品房和购房提取公积金的政策。

多地加码助力“金九银十”

作为扶持楼市的“主力军”,公积金再次成为各地提振楼市的砝码。

今年3月30日,公积金贷款政策调整,首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%,时隔整5个月,该比例再次降至20%。

同时,各地也纷纷出台了自己的政策。

哈尔滨住房公积金管理中心近日发布消息称,进入9月,其5年期(含)以下住房公积金贷款利率由3%下调至2.75%,5年期以上公积金贷款利率由3.5%下调至3.25%,据悉,这是今年以来哈尔滨市第三次下调公积金贷款利率;南京住房公积金管理中心发布《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款暂行办法》,提出“公转商贴息贷款”措施,而在此前扬州市也推出了这项措施;山东提出扩大公积金使用范围,允许一次性提取职工夫妻双方、父母、子女的住房公积金,公积金可以按家庭为单位进行提取。

据记者了解,截至目前,公积金贷款利率已降至历史低位,首付比例也已降至2008年-2009年水平。

从数据上看,今年上半年,全国商品房成交面积同比增长3.9%,这是自2014年初开始连跌一年多之后,首次转为上涨。同时,今年上半年全国商品房成交均价同比也增长5.9%,创2014年以来的新高,其中一线城市房价涨幅尤其明显。

“这些政策的最终目的就是刺激楼市。”查桀强调,从年初开始,整个地产市场相对理性和稳定,不过随着“金九银十”的到来,近期股市的波动对地产市场影响不小,大量打算投资地产以及进行房屋置换的资金均被冻结在里面,于是相关政策再次加码。

9月15日,本报记者随机走访了北京几家房屋中介公司,销售经理纷纷表示,新政实施以后,同期确实有所增长,而且9月份第二周的成交套数比第一周高出一倍多,但其中并不单纯是公积金新政出台的原因,跟目前楼市相对较低的价位也有关系。

“今年利好楼市的政策确实很多,但刺激作用在不断减弱,对楼市的影响小于预期。”9月15日,某地产中介一销售经理梁晓倩对记者说。

倒逼公积金盘活

随着住房公积金新政的不断推出,公积金本身的缺陷也越来越明显。

“虽然住房公积金在支持住房消费的力度上一松再松,但实际上,住房公积金贷款的市场占有率并不高,绝大多数人买房并非通过公积金贷款。”查桀表示,而那些趴在账面上不动的公积金余额,实际上每天都在贬值,这又制造了新的不公平。

根据住建部发布的全国住房公积金2014年年度报告,住房公积金的市场占有率为19.22%,即便是一线城市,住房公积金购房的市场占有率也均在30%以下。比如,截止到2014年底,北京住房公积金个人住房贷款市场占有率25.8%,深圳为27.35%,上海是28.64%。

其实,公积金制度在设计之初,旨为解决中低收入阶层的买房难问题,但是在实践中发现,这个制度已严重跑偏,现有制度与中国社会经济环境不匹配、设计不当、公平缺失、法律空白点多、管理混乱的弊端已经日益显现。

“目前来看,公积金制度大部分是体制内的单位执行,体制外的民营企业执行的不多,或者基本都是按照最低标准进行缴纳,这样无形中拉大了不同类型企业员工之间的‘保障差距’,制造了新的不公。”9月15日,中国劳动学会薪酬专业委员会一专业人士接受记者采访时表示,公积金新政虽然不断推出,但从执行情况来看,由于用途受限、提取困难等因素制约,全国依然有大量住房公积金处于“沉睡”状态。

就在6月中旬,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行共同披露的《全国住房公积金2014年年度报告》显示,截至2014年末,全国住房公积金缴存总额7.48万亿元,扣除提取后的缴存余额为3.7万亿元。根据(《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订)规定,住房公积金只能用于购买国债和存入银行来获取收益。

数据显示,近十年,职工个人住房公积金账户加权平均存款利率仅不及2%,比同期平均CPI尚低1个左右的百分点,贬值问题突出。

“社保基金可进行投资,基本养老金也开始准备入市,那么,住房公积金也同样可以考虑投资或者转向类似的商业银行模式,以便盘活这部分资金。”查桀表示,现在社会融资成本较高,相关部门可考虑放开政策,让公积金结余资金在银行间进行拆借,从而提高公积金收益,实现公积金的保值增值。

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