今年楼市行情或超前年 涨价或在金九银十之后

今年的楼市淡季在一片波澜不惊的表面下，或将孕育出楼市新高点。

8月11日，在2015博鳌房地产论坛上，多家房企大佬用“超出预料”来形容今年上半年楼市成绩，而对于下半年楼市则大为乐观，有房企人士表示，虽然房地产行业已经进入白银时代，但今年全国仍有可能打破2013年全国商品房销售总额纪录，达到新高。

 此外，多家房企也表示，全国房价已经失去大涨的可能性，楼市明显回暖的支撑将来自成交量的大幅上涨，此外，要警惕政策对楼市回暖的刺激作用，不要过度透支未来需求。

“今年或超2013年”

“业内曾经一度认为2013年是房地产行业高速发展时代的最高点，也是结束点，但今年上半年全国销售额同比增长了10%，销售面积同比增长了3.9%。从目前情况看，今年超过去年是毫无疑问，还有可能超过2013年。”新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示。

成交面积也被经济学家认为将超过2013年，不过,中国房地产业协会副会长任志强对此表示，“今年成交面积即使超过2013年的13亿平米，但是成色也是不一样的，2013年的13亿成交是在房价价高(同比涨幅较高)的时候，现在是同比涨幅较低的时候，另外一个是今年的个人贷款利率较低。”

国家统计局数据显示，2013年，全国商品房销售额81428亿元;2014年，全国商品房销售额76292亿元，下降6.3%;而今年上半年，商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。

“很大程度上是今年的政策刺激，尤其是货币政策的放松。”欧阳捷在分析今年楼市成交量走高的原因时说到。

根据交行发布的《2015年下半年中国宏观经济金融展望》报告显示，随着上半年国家对财政政策和货币政策的宽松调整，以及实体经济尚未完全企稳等影响，2015年全年新增社会融资总额有可能达到约15万亿元。

报告指出，下半年总体经济运行会略好于上半年，房地产市场回暖且部分城市房价明显上涨，前期货币政策宽松调整的效应将在下半年集中得到体现。

“货币政策的宽松十分重要，融资成本的下降和更多资金的流出，让大家有更多的期待，此外预计对房地产还有定向的宽松政策，下半年的市场会比上半年更好。”欧阳捷提到。

很多房企并未预料到今年楼市的行情。

“分析今年的楼市走势，在3·30政策出来之前市场很差，3·30政策出来后，4-6月份市场反应不错，7月份是传统淡季，成交量下降是正常的，接下来今年的金九银十是肯定有的，成交量上还会大幅攀升。”保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)华中华南董事长余英认为。

业内称年底房价将补涨

业内认为，随着成交量增加，房企库存去化率提高，将出现年底补涨的行情。

“房价上涨可能出现在金九银十之后，”余英分析表示，“以广州为例，广州房价在金九银十后出现上涨的几率较大，主要是广州房价在过去几年没有出现明显增长，很多项目甚至是地王项目还是亏损卖的，在项目去化量比较满意的情况下，剩下的房源不排除会追涨赚取更多的利润。

余英并未表示接下来保利地产是否将调价，不过他在分析武汉、广州、深圳等华中、华南区域时表示，看好这些区域未来的发展空间。

“目前，一线城市房价涨幅明显，上半年北上广的房价涨幅还是比较温和，下半年还有涨价空间。而在此前领涨的深圳楼市中的开发商涨价意愿更为明显，因为本身的项目存量并不多，土地供应一直不足，所以开发商也有惜售心理，宁可卖贵一点，也比卖得快要好。”中原地产主席黎明楷对记者表示。

而在欧阳捷看来，全国楼市房价都将止跌回暖。

“一线城市价格还会上涨，二线城市普遍上涨，个别不太好的城市可能涨不上去，而三四线城市基本是跟涨，我们观察的三四线城市基本已经处于底部价格，即使没有到的，也离底部不远了。”欧阳捷表示，出于对政策的预期、对整个房地产市场保值的期望以及市场需求被刺激这几方面来看，下半年的价格水平还会上涨。

据介绍，新城控股项目在今年上半年各项目售价平均上涨了5%左右，个别项目上涨幅度接近10%，全年希望保持一个同比5%的价格调整。

“我们比较担心的是，市场已经到了平稳发展期间，不需要太多的动作来刺激，只要保证行业的平稳发展。”欧阳捷认为，未来房价不存在大涨空间，温和上涨比较符合市场需求。

谨防透支需求

“如果没有政策刺激，今年的房地产市场一定没有去年好。从我们的分析来看，今年以来影响住宅市场的三个主要需求都在下降，包括投资性需求、改善性需求和城镇化需求。”欧阳捷认为，整体需求的下降，意味着房地产市场规模的逐步缩小，虽然政策可以刺激需求，不过刺激需求就会透支未来的需求，导致白银时代提前结束。

据欧阳捷介绍，目前全国人均住宅面积已经超过34平米，意味着面积型的改善性需求已经不足，更多的改善需求是偏向于品质型的改善需求;而城镇化的需求也在下降，在统计的全国76个城市中，有62个城市(包括四个一线城市)常住人口净增长量都在下降。

“以上海为例，从2000年到2010年，年均常住人口的净增长量达60.8万人，但从2011年到2013年年均常住人口的净增长量下降到35.7万人，下降了25.1万人。”欧阳捷表示。

事实上，欧阳捷早在今年3月份就曾提到上述观点，巧合的是，提出上述观点之后国家就出台了3·30政策。

“我们没有想到第二季度会这么理想，但是细分来看，很多以前的需求量在第二季度超前消化，成交量差不多是正常月份的双倍，这是不可持续的，7、8月份的成交量已经开始下降了，其中二手房更为明显，第四季度还会好一些，但是整体来看应该没有第二季度好。”黎明楷也提出警示。

黎明楷指出，二手房市场已经出现了下降趋势，深圳7月二手房市场成交环比6月已经下降了约40%。

中国房地产业协会原副会长朱中一指出，目前房地产行业去库存压力仍然较大，房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降，其中辽宁、黑龙江、内蒙古、吉林、宁夏、云南、湖南7个省区为负增长。

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