房价涨幅猛超收入增幅 调控从管需求转向管供给

“北上广深同比涨幅高达20%，26个主要城市涨幅超10%，69个城市房价上涨……”2013年全国房价涨声一片，这与年初各地制定的房价控制目标相差甚远。中国房地产学会负责人则表示，各地去年底调控升级大多从抑制需求角度出发，“治标不治本”。当前市场趋冷观望，未来需求仍将会得到持续释放。

多数无望完成调控从管需求转向管供给

郊区本是北上广深楼盘的价格“洼地”，但2013年这些一线城市的郊区楼盘却接连出现放量成交势头，价格一路飙涨，甚至领涨整体楼市。

根据国家统计局公布的11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上。

国务院2013年初出台的“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

然而，过去的2013年，全国许多城市房价都出现明显上涨，完成房价调控目标基本无望。数据显示，扣除价格因素影响后，大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%，广州为8.1%，深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。

2013年第四季度以来，“京七条”“沪七条”“深八条”“穗六条”等政策相继出台，内容无外乎严格限制新房价格审批、提高外地居民限购年限、提高或研究提高二套房首付款比例等抑制供需两端的调控方式。中原地产市场研究部总监张大伟分析：“综合数据来看，四个一线城市完成房价调控目标几乎不可能。”

业内人士表示，调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新纪录。

“房价调控目标难以实现，严厉问责不能落空。”华中市场总监李国政表示，问责制的权威性受到挑战，势必削弱调控政策的影响力。

从管需求转向管供给

事实上，除了房价调控年度目标“落空”，个税调控也被“悬空”，除北京外，多数城市在执行中未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则，政策变成了“只见楼梯响，不见人下来”。

而在历次调控过程中，“上有政策，下有对策”的现象都在冲抵调控效果。购房者为了突破家庭限购数量，“假离婚”之类的招数应运而生；开发商为了逃避限价监管，拆分精装毛坯合同、变相涨价的行为屡禁不止。最后的结果是房价统计数据下降了，开发商钱也没少赚，但房价上涨的顽疾却难以治愈。

中国房地产学会副会长陈国强表示，各地年底调控“升级”大多从抑制需求角度出发，虽然可以拉低统计数字，但毕竟“治标不治本”。当前市场趋冷出现观望情绪，未来在刚需自住为市场主体的城市，需求仍将会得到持续释放。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，中央对房地产市场的态度将由需求管理转向供给管理，下一步既要增加供给，又要释放存量。