2014开年“房冷地热”释放楼市多重危险信号

2014年开年，楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，可谓是冰火两重天。一边是房市量价齐跌，一边是地市热火朝天。

毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。

虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。

楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情———2014年1月一手住宅成交量跌入历史低谷，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降；30个典型城市总体环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%；中原研究部的54个城市成交量同比降15.6%，且春节期间出现集体“休眠”现象。

不过与此同时，土地市场却呈现亢奋状态，高烧不退。北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。除了疯狂的出让金总额外，这五座城市共诞生8个“地王”。房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的火爆，同时房企却频频海外发债，此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。

房地产市场上出现这种怪现象，但凡对房地产调控进行观察与研究的人就会发现，“房冷”是短暂的，而“地热”会进一步推高房价。由于“房冷地热”产生的原因，主要是住房需求季节性断层与房贷收紧及调控持续，与此同时地方政府卖地热情延续，房企重回一二线，处于补空库阶段，特别是乐观看好后市。预计元宵节后，随着返乡置业人群回城与市场供应增加，楼市量价逐渐进入平稳趋势，“房冷地热”现象会消失。

不过，城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。眼下“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。不妨透过开发商抢着逆市“储食”作一个判断：开发商正在利用土地市场主导权对可能到来的房价上涨作一个预调。换言之，就是选准市场突破口来操作房地产市场。不少开发商从三四线城市抽身，通过抛售的方法收拢资金，尽快从这些城市中撤出，向一二线城市等重要区域挺进。当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。

房市的清冷和地市的升温，给市场一种雾里看花的感觉。从成交量看，房价真的很难再涨；从房企拿地的热情看，房价又有很大可能上涨，毕竟这些资本大亨们的市场敏感度是一般人无法企及的。既然从楼市看房价上涨预期不明显，房企拿地热情缘何高涨呢？不外乎两种可能，要么房企自己有房价上涨预期，要么想通过地市升温制造民众对房价的上涨预期。显然，卖方想把产品卖一个高价格，必须让买方先认可这个价格。但是，面对部分城市如此高的房价，购房者的收入基本与高房价脱节，意味着市场需求脱离高房价。此外，银行房贷的成本不断上涨。对于大多数二、三线城市而言，2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二、三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面。一些二线城市的成交速度明显放缓，部分三线城市出现供应过剩风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。

众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收的趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端案例。就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，预示着房价上涨周期很快到来。