专家：我国房地产高增长时代结束 市场分化加剧
“房”无疑是当下牵动最多人的热门话题。老百姓关心房价涨落，地方政府关心土地出让收入，开发商关心市场未来走势。
在国务院发展研究中心企业研究所主办的第十二届中国企业发展高层论坛上，国研中心市场研究所所长任兴洲、住房和城乡建设部研究中心主任秦虹、保利房地产集团副总经理刘平等我国房地产市场研究领域的重量级专家和业界人士对2014年房地产市场走向做出研判。专家认为，我国房地产市场高速增长时代已结束，市场分化在加剧，以北京为代表的一线城市房价还有上涨空间，而三四线城市房地产市场存在风险。
政府应重视调控的针对性
对于今后中国房地产市场的走势存在着两种截然不同的观点。一种观点认为，2014年中国房地产市场将依然火爆，房价将继续大幅上涨，还有人认为2014将是中国房地产转折之年，房地产积聚的风险将集中爆发，甚至有崩盘的危险。
对此，国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为，当前各城市房地产出现明显分化的趋势，尤其是三四线城市存在潜在风险，“有的城市去库存化周期拉长到14-16个月，存在产能过剩的风险，另一方面它们还不得不拍卖土地保持财政平衡，这个过程蕴含了巨大风险。”
任兴洲指出，当前中国房地产市场呈现五方面新的阶段性特征。
第一，住房存量显着增大，已达到相当规模。“2012年全国城镇家庭户均住房1.03套，城镇户籍家庭住房自有率为85.39%。从全世界来看，住房自有率已经很高，2012年人均住房面积达到26.9平方米，我国城镇居民住房极度短缺的时期已经过去，但是房子在不同人群之间的分布是不平衡的。”
第二，这两年城市间分化特征显现。在住房销售、住房价格、土地以及投资方面都显示出分化的特征。
不同城市房价涨幅不一，一线城市依然火爆，房价涨幅较大，北京屡屡出现日光盘，供给仍然比较紧张。二线城市房价虽然也在上涨，但是增幅比一线城市要低。三四线城市和一部分二线城市库存量加大。在土地出让和投资方面，一线城市和部分二线城市需求原因导致地价大幅上涨，溢价幅度惊人，“北上广深四个一线城市，2013年的土地出让收入达5100多亿元，比2012年同期上涨了181.72%，创下历史最高纪录。而有的三四线城市土地价格平稳，甚至开始有所回落。”
第三，房地产开发企业也出现分化的趋势，大企业之间的竞争进一步加剧，企业集中度提高。
“2013年，前50家房企的销售金额和销售面积占比都大幅提高，势头越来越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企业资金链断裂，处境困难。未来大企业之间的竞争将进一步加剧。”
第四，城镇住房双轨供给体系的思路愈加清晰。2010年末，政府累计解决了2600多万户家庭住房困难问题，“十二五”期间我国将再建成3600万套保障房，此外政府承诺再增加1000万套的棚户区改造项目，“商品房和保障房的双轨供给思路越来越清晰。”
第五，地方调控呈现因地制宜的新趋势。以往中央政府调控都是采取“一刀切”的办法。2012年以来，各地出现了针对性强的差异化调控措施，分类调控的趋势和特征比较明显。
任兴洲说，当需求快速上升的时候，房地产泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的时候，泡沫破灭的几率就会提高。针对房地产市场出现这些新特征，以及市场分化的趋势，政府应更加重视调控的针对性和分类指导，这是一个大趋势。
房地产市场即将进入新阶段
住房与建设部研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场经过十几年高速增长，将要进入新阶段，有三方面新变化：
第一，房地产市场高速增长的时代已经过去，房地产增速也会下移。过去十年中国房地产市场经历了一个非常高的增长，这主要得益于外部环境所支撑。
“住房制度改革红利把压抑了60多年的住房需求释放出来，过去十年绝大多数年份货币政策相对比较宽松，而且过去十年中国经济高速增长带来了收入的提高和对住房资产购买能力的提高。”
但是，这种高速增长在未来十年很难实现。因为上述条件都发生了变化。
未来没有制度改革释放需求，政府很难再像过去一样超发货币，城镇化质量、人口年龄质量也会发生变化。“此外，尽管政府一再调控房地产市场，但是从来没有真正对投机和投资性需求采取措施，未来政府会抑制投机和投资性需求，房地产增速也会随之下移。”
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