任志强：房地产整体趋势不会变化 十年内房价不跌

如果说2013年对于房地产市场有什么重要意义的话，恐怕不得不被提及的就是“长效机制”。在经历了三年的深度调控后，房地产行业逐渐觉醒——长效调控机制才能根本解决房地产市场的诸多隐患。觉醒就意味着进步，随着包括房产税、土地流转等长效调控机制的不断酝酿和吹风，我们似乎已经看到了2014年，中国房地产市场将可能出现的大动作。春江水暖，抢时抢势。政策和市场的博弈终于过渡到一个崭新的篇章。3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十四届中国房地产发展年会在北京索菲特大饭店隆重举行。华远集团总裁任志强先生做出精彩演讲。

最近市场传得比较多的就是降价了，传得比较多的银行逃跑了，传得比较多的是房地产今年进入拐点了，每个人都有自己不同的看法，还有一些人认为今年出现了很多分支，有人说要金融，有人说要进银行了，有人说要进互联网了等等。每个人有每个人不同的理解，我个人理解，房地产整体趋势是不会变化。

第一，城市化发展的战略不变。为什么呢？在政府工作报告中明确提出的还要解决近三个亿人的问题，这三个亿人里头，其中都涉及到城镇化的问题。我想城镇化的历史规律是100多个国家共同发展形成科学性的东西。从30%到70%的高度增长过程，是几乎所有发达国家都重复出现过的一种情况，从农村进入城市这个阶段，小城镇进入大城镇，逐步向郊区形成城镇化，是不是看国家城镇化发展也是如此，既然这样一个变化过程是不可扭转的，我们正走在半路上，是不是可能倒回，我觉得不太可能。所以从政府工作报告可以明显看出来，这个不会改变的。

第二，大部分国家出现比较巨大的泡沫情况，第一次石油危机，第二次石油危机等等。我们现在发展水平远远低于发达国家，是不是我们不想超过他们呢，我们就甘愿落后？似乎我们的党中央是要实现中国梦的，两个一百年里头很清楚，其中一个重要指标就是我们要继续沿着提高城镇化率的发展要求去前进。柴强博士刚才说，房子差不多了，他是按现有人口计算的，我们也认为差不多了，再有大量的人口进入城市，按照李克强总理说，3亿人搁进去，是不是现在的房子就没有那么多了，人均面积和家庭面积是不是就不够了，就是增量关系和现有存量关系，这种变化，重要的都是别人都走了城镇发展过程的路，我们是不是往前走，到50%多就停了，超过70%这条路一定出现的，如果不出现永远解决不了二元结构和贫穷问题。

从收入层面来看，收入达到一定水平一定进入城镇化的发展过程，这个历史规律也是不可改变的，从现在情况看，我们测算2004年到2020年的情况，和世界平均水平要差16到18个点，远远跟不上世界发达国家，可是我们已经是第二大经济体，第一大货物贸易国了，是不是我们还要永远的拖在别人的后头，我觉得也不太可能。

另外一个很明显的特征，人口向大中城市集中，这就是有些人在前面提到的城镇化的分化问题，这是非常典型的。过去668个城市中，千万级以上的没有，500万级以上的很少，100万的很多，二三十万的占大数，占360多个，就改革之前，但现在情况发展变化，近十年来看，大量的人口集中在百万以上的人口，65%，500万以上的增长30%，二三线城市只增加4%到5%的人口，这是明显的差别，当人口转移的过程中，有些城市确实出现人口下降。我们举个例子，曾经上千万人口的阜阳地区，沈阳下降了，安徽下降了，我们举出很多城市，这种人口增长负下降，人跑到别的地方去了，总的人口出生率并没有提高。从年均来看，京津沪增长37%到40%。向城镇移动的人口，不仅仅是常住或者居住半年以上的人口，向城市集中的过程中一定有的城市是人口减少，有的城市人增加的。所以我们可以看到，80年、90年、2000年这之间城镇化率变化非常大，2011年已经超过了50%，现在每年一个多点，接近53%了，这发展过程说明在城镇化的进程过程中，超过了30%以后，无论如何也停不住了。

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