房地产行业加速洗牌 部分房企以股权换资金渡难关

在刚刚过去的一周里（2月28日~3月6日），北京产权交易所新增挂牌项目总金额达7.62亿元，房地产业又一次位居挂牌金额前三位。

作为资金密集型的房地产行业，房企融资渠道单一的市场环境下，股权转让、产权交易或许成为房企靠谱的选择。

对此，兰德咨询总裁宋延庆在接受记者采访时表示，在交易所挂牌只是房企产权交易的渠道之一。更多房企通过甲乙方直接谈就交易成功了。因为民营房企可以不挂牌，实际宗数和成交额度要远多于挂牌成交数。

建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森告诉记者，国内的房地产商，有90%到95%甚至更高都是项目公司，仅仅是一两个项目，还不一定每年开发。每年都有项目运作的公司，占比1/3都不到。同时有十个项目在运作的，在全国占不了1%。前100强房企，占全国的开发总量已经超过20%，未来这个比重还会加大。

房地产格局生变 

其实，房地产产权交易一直处于高位。据北交所数据显示，在去年631亿元的总交易额中，房地产业、商务服务业、汽车制造业、电力工业、有色金属冶炼及压延加工业成交额占到前五位。

交易背后，则是房地产行业格局的变化。《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》指出，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。

上述报告显示，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来3年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。

其实，早在数年前，胡葆森就已经预测了如今房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6~7个不是本地开发商。

他认为，如何实现现金流快速周转，对房企更有指导意义。房地产市场恒者恒强，房企要根据自身能力来确定市场地位。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，很多房企受困于资金面的问题，所以会倾向于甩卖项目。不过，从未来的市场格局看，趁早甩卖，对于盘活中小房企资产和资金都有好处。

行业集中度提高 

市场分化，在房企资金、土地和销售等领域都有比较明显的体现。

由于房地产为资金密集型行业，融资困难将使得一些中小企业被市场淘汰，而融资渠道畅通、现金流充裕的公司将显现较大的优势。

融资能力的不同，在土地市场是也现“分化”。一二线城市被房企视作“蓝海”，也成为标杆房企的“逐鹿”之地。

中原地产研究部统计数据显示，今年1~2月，全国15强房企，拿地总额达到784.8亿元。其中在一二线就达到了687.68亿元，占比高达88%。

朗诗集团董事长田明曾表示，朗诗原计划在去年拿地15幅，但最后只拿了其中的8幅。因为他们发现，土地市场的地价行情持续攀升，今年可能会出现资金的收紧。他认为，资金收紧对开发商的影响应该是一个“马太效应”，对于成本控制比较好、运行效率比较高的企业来说，仍然能在这轮资金链紧张中获得发展；但一些运营没有特色，成本控制较差的企业来说，就比较难。

 同时，标杆房企的销售额占比也在提高。中原地产研究部统计数据显示，2013年全年，15家标杆房企在一线城市合计销售额为2304亿元，在二线城市销售额为4446亿元，在三四线城市合计销售额为678亿元。15家房企在一二线市场的总销售额合计达到了6750亿元，占主要城市销售额7429亿的91%。