以房养老要切记 关键律法要注意

　　以房养老是为了保障老年人养老条件，但是稍有不注意，这个以房养老不但养不成老，还变成麻烦事。作为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务”，所以不论投保人或者保险公司都应该注意一下该注意的关键律法。

 

　　尽量以老年夫妻作为共同投保人

 

　　《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。

 

　　随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。

　　不是所有的房屋都可设立反向抵押

 

　　《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：

 

　　一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。

 

　　第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。

 

　　第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。