降准降息对楼市有何影响？ 一线城市房价必涨
中国人民银行决定,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,央行降息降准后金九银十无悬念。对楼市主要有五大影响:
影响一：注入市场流动性,救经济救股市,更救房地产!
央行此次降准降息后,至此,本轮已经有五次降息四次降准,同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于各商业银行来讲,由于存款准备金率仍然相对较高,维持在17%左右,可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前,由于贷款额度限制及年内部分银行完成贷款目标,这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款,因此,330新政后二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低,但是,对于部分银行来讲,仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。同时,这也是下半年部分一线城市收紧二套房贷的原因之一。降息降准之后,银行可动用的资金明显增多,贷款利率也进一步降低,此时,对于银行来讲,也增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。
影响二：金九十银无悬念,一线城市及部分二线城市房价势必会涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,此次央行降息降准后,本轮央行累计已经有五次降息四次降准,对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹,金九银十已经没有什么太多的悬念。从价格的角度来看,一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。
影响三：五次降息四次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,在五次降息四次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年金九银十会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。
影响四:房企策略，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。
影响五:购房者，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于购房者来讲,显然,应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在还没有出现买涨不买跌的接到入市购房,也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
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