房产行业进入高位震荡 银行上调利率“趁火打劫”

据统计2012年全国房地产企业数是89859家，其中152家房地产占比不到1%,但这152家房地产开发企业2012年收入占全国房地产企业收入的11.71%,利润占比在19.48%。2014年房地产行业进入高位震荡，在震荡中市场向大企业集中的趋势将进一步加强。

多家媒体报导，杭州房价出现下跌。杭州城北的德信北海公园项目，近期将6号楼的尾盘以15800元/平米的价格进行了促销，比之前18000元/平米左右的价格大约下降了12%左右。该盘的降价对周边的竞争项目形成了一定的压力，天鸿香榭里、协安蓝郡等楼盘也有降价促销的举动。

从过往经验来看，春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的小阳春楼市具有一定的领先风向标的意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景，未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。但是以德信的降价案例而言，市场同时忽略了以下的事实：其一、降价主要发生在地段偏远、区域供应集中的城郊结合部，而非全面；其二、降价之后去化较好，德信北海公园乃至周边温和定价的滨江万家名城的去化率都达到了八成，显示下档具有一定的承接力；德信的降价具有急于回笼资金的意图，该开发商在2月18日刚以17.5亿的价格拍下一幅土地。

此外，有消息称银行开始收紧房地产贷款及上调利率，从中可以判断银行对房地产开发贷款的风险意识增强，应该是大势所趋。无论从2013年楼市的价量齐升、到土地市场的溢价率高启，还是近期传出一些信托计划无法按期兑付，商业银行对房地产开发贷款采取更加谨慎的态度是可以预期的；其二、房贷这块，银行仍然会对首套房贷予以支持，但基于货币市场利率上行、银行资金成本上升的事实，按揭贷款利率与资金成本之间的差额越来越小，商业银行有动力、也有必要上调房贷利率。

去年年底以来不少企业产生惜售的行为，银行贷款收紧将打破企业先前的预期，2014年企业仍将会回到销售走量的策略中，降价销售会在部分中小企业中发生居多。另外从兴业银行方面得到的最新消息是对夹层融资等收紧，远没有对房地产贷款全面封杀。

不可否认，对于开发商而言，2014年的经营环境将愈发严峻，可能是较为困难的一年，其情形有可能与2011年、2008年类似。主要的原因包括：第一、国内外货币环境的紧缩。无论是国内的控制增量、盘后存量的导向，还是美国的量化宽松退出，都会传递到房地产市场上来；第二、国内经济的持续走弱，对需求的影响不容忽视。实际上，这种影响已经在三线及以下城市显现出来，因为这些市场的外来人口较少，楼市对经济的反应更加敏感；第三、从2011年四季度开始，这轮楼市的上行周期维持了两年，需求和房价均有所透支，2014年进行一定层度的调整消化也符合楼市运行的规律。