一线城市调控全面收紧 新政是阶段性调控措施(2)

“穗五条”短期将致需求滞后 长期效应有限

就“穗五条”新政出台实际影响力来看，业内普遍表示这与之前其他城市的影响力相比将比较类似。

宋会雍谈到，从上海“沪七条”出台到目前的效果来看，楼市交易确实有出现刚需型购房“爆单”现象。

“然而，刚需型购房比例毕竟有限，并且刚需型住房主要为自住，购房门槛的提高只是将购房步伐拖延，需求并没有抹杀。待税费缴纳年限达到期限后，这些需求将重新得到释放。”

薛建雄亦表示，新政一定程度上确实能够直接影响到年底交易的明显下滑，但政策影响预期只是短期内的，明年3月份后或将会再次“卷土重来”。

具体来说，就社保缴纳年限拔高要点，张宏伟指出，对于广州等已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。

“中长期来看，‘限购’这种限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，但需求最终还会选择合适的市场时机爆发出来。”

此外，张宏伟还指出当前一些城市的限购政策基本被行业“潜规则”破解，呈现“外紧内松”的政策面执行特征的行业现状，因此，政策执行力严格与否一定程度决定新政实际影响力。

就一线城市二套房贷首付比例执行不低于70%政策，张宏伟表示，这条新政对于首次改善这类人群影响较大，将导致这部分需求后置。但是，这些需求始终还会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。

而针对高端项目预售证控制趋严，张宏伟认为，表面上来看，这将使整个市场均价走势相对平稳，上涨放缓，但是，从个案价格来看，市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。这只是短期内维稳市场的做法。

此外，从一线城市新政纷纷提及的“促供应”来说，张宏伟表示，加大中小套型住房、自住型商品和土地供应短期内有利于缓解房价上涨压力，但一线城市“人多地少”造成需求旺盛的特征没有办法扭转市场供求不平衡的状态。