为什么2014年12月是买房最好时机?超理性的分析
发布时间：2014-12-12 15:04来源:网络作者:黄莺
买房时机绝对是个值得深聊的好话题，而且网上大多数人都是欲言又止，就怕自己说错了。我尝试分析一下近期的数据，跟大家讨论一下。
开始之前，我想说的是，今天讨论的是什么时间买，而不是买哪个。
图中的影响因素能让人了解买哪个好，这在我眼里终究是小道——在房产投资的领域里，影响因素和购房时机比起来，就好像是战术和战略的比较一样。
05年、06年买股票的人哪怕什么都不懂那也是股神，而08年买股票的人哪怕再懂行，选的那只股票在同类对比中再出色，结果也是赔款。房地产更是这样。
（在此之后的所有数据均来自于建委数据）上图中简单展示了06年到今年，北京商品房成交均价的演变，大家可以看到，除了12年有些反复，整体大趋势还是向上的。
这就告诉我们，如果你决定买房，那么一定是越早越好，即使你是在11年买房，12年有少许降价，但是后期的13年、14年还是涨上来了，说白了时间线一拉长，整体还是上涨的。
有些人会问，这几年ZF不是一直在调控么，新闻和网上舆论不是都说房价下降了吗？这其实是错误理解，真正下降的不是房价，而是房价增长速度。
上图中，假设房屋第一年单价10000，以后每年单价都涨3000，房价一直在上涨，但是涨幅幅度因为基数的原因是逐渐下降的。具体如下图：
这回看明白了吧？只要你想买房，越早买越好。
唉唉，先别急着数钱，等一下，没说让你现在买，没说完呢！
在以年为单位的区间里，的确是越早买越好，那么如果缩小这个区间呢？今年买比明后年好，不代表这个月买比下个月好，看一下后面的细分图：
整体趋势和图一是一样，但是貌似波浪多了一些？
是的，我们放大其中的一段：
两个图是不是很类似？年度上来看是缓慢上涨，月度上来看是波浪形上涨。
上图的波谷就是行业内所谓的“底”，在这个时候买房就叫做“抄底”。
我想说的是，抄底没那么神奇和权威，因为第一个波峰就比第二个波谷要划算。
而且所谓的波谷都是事后诸葛亮，没有人在事前知道，等反应过来的时候早晚了。
幸运的是，我们还是有一些方法可以对房价涨跌走势加以预判，谁叫我们生活在红色中国呢~咱们国家的特色就是宏观调控。
不过限购这个方式太强硬，没有太大灵活性，今天我主要想跟大家说一说金融调控，也就是所谓的贷款政策，这个还是比较灵活的。
贷款相关的政策包括哪些呢？
什么是存款准备金率？什么是调准？
存款准备金，也称为法定存款准备金或存储准备金，是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。
存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。
简单来说，如果大家的存款一共是100块，银行不会把这些钱都放在银库里，那样银行就赔了，不是还得发利息呢么。银行会把钱拿出去投资，好赚取未来发给大家当利息的钱。但是又不能全都拿去放贷投资，不然要是有人来提现，结果银行没钱给，那不就糟糕了么？所以银行得留一些钱，上交到央行，以保证不会影响大家取款，这笔钱就叫做存款准备金。如果这个存款准备金是20块，那么20÷100=20%就是存款准备金率了。
所谓升准，就是银行把口袋收紧一点，自己的兜里从20块变成比如25块，这样大家能从银行贷到的钱就少了。所谓降准，就是银行把口袋放松一点，自己的兜里从20块变成比如15块，这样大家能从银行贷到的钱就多了。
所以国家想刺激经济，就降准；觉得经济有泡沫了，就升准。
上图是近几年国家调准的数据，红色是降准（最上面是今年的情况，比较特殊）。
我想大家现在可能有两个疑问，第一个是降准刺激的是经济，跟房地产有什么关系？第二个是降准的幅度那么小，会有很大的影响么？我们分别来看一看：
①降准刺激的是经济，跟房地产有什么关系？
没错，国家刺激的是经济。不过无可否认的是，房地产目前是中国的支柱产业。
国家降准方便贷款，刺激企业发展、鼓励中小型企业创业，被贷出来的这些钱，最终有大部分，通过各种途径流入了房地产市场。
你创业需要注册地点吧？是不是得买房、租房？
你扩大生产需要场地吧？是不是得买房、租房？
②降准的幅度那么小，会有很大的影响么？
大家从表格上看到，每次降准都是1%、0.5%，这能有多大作用？
据保守估计，10年之后，中国的存款准备金总额已经过百万亿，而存款准备金率现在差不多是20%，也就是说现在每降一个点的存款准备金率，释放到市场上的金额就有数万亿！
数万亿是什么概念？足够几百万人每人贷款100万。
而现在中国所有一线城市所有一手房的年成交总套数也只是几百万套而已。
看看这两次降准对北京房地产市场的影响：
每次降准之后的一段时期，房价都会在一定范围上涨，成交套数变化更大。
我们再谈谈调息？什么是调息？调息对房地产市场有什么影响？
（此调息指的是调整利息，不是修炼内功时的打坐调息）
先看看近几年调息数据（贷款利息）：
简单来说，降息能够提高贷款和还贷的能力，以此刺激客户的消费。相对于调准，调息要温和得多。大家感受一下：
紫色是降息，一般出现在房价刚刚有下降势头；绿色为升息，一般出现在房价刚刚有抬头趋势。
降息如果无法挽回楼市低迷现状的话，紧跟着就是降准。
大家是不是觉得跟你听的不一样？国家不是要限制房价么，怎么还怕房子降价了？
其实，国家更关注的是稳定！房子降价了，买了房的人还不闹翻天？
大家是不是认为这次降息其实也是柔和政策？看看上图。
看到一年息了么？我们再看看城市CPI指数数据：
一年定存年利率为2.75，近六年平均CPI为2.97（北京尤甚）。一年期定期的利率小于平均CPI的上涨幅度，有人说，现在北京已经进入了负利率时代。也就是说，现在你在银行里按一年定存存钱的话，本息加成的速度还赶不上金钱贬值的速度，存钱就等于在慢慢的赔钱。
国家这是在逼你消费啊！
好了，别激动了，最后再说一下首贷认定的问题。
什么是首贷认定？对房地产有什么影响？
九月底央行的一条不温不火的通知，很多人可能都不关注，不过对房地产界的投资影响却是翻天覆地的！
首贷认定，就是判断在什么情况下，你可以享受第一套贷款政策，即买房时首付只需要30%，最多可以贷款70%。
这条政策之前：无论是否还清上次贷款，只要有过贷款记录则不算首贷。家庭或个人一生只享受一次首贷政策。
这条政策之后：贷款还清，二套房贷款按首贷计算。家庭或个人可重复享受首贷政策，只要符合条件，没有次数限制。
还不明白？现在还完第一套贷款之后，第二套只需要付30%，而不是70%了。100万的房子，你之前要掏70万，现在只需要掏30万，省了一半多！对于投资型购房和改善型购房的人来说，简直是天大的福音！
好了，回归到题主的问题，你也知道了上面三种手段我们可以简单看成是对房地产市场的调控，那么今年是什么情况？
04月22日 降准
06月09日 再次降准
09月30日 放开首贷确认
11月22日 降息
三管齐下！所以你觉得现在是不是买房的好时机呢？
开始之前，我想说的是，今天讨论的是什么时间买，而不是买哪个。
05年、06年买股票的人哪怕什么都不懂那也是股神，而08年买股票的人哪怕再懂行，选的那只股票在同类对比中再出色，结果也是赔款。房地产更是这样。
这就告诉我们，如果你决定买房，那么一定是越早越好，即使你是在11年买房，12年有少许降价，但是后期的13年、14年还是涨上来了，说白了时间线一拉长，整体还是上涨的。
有些人会问，这几年ZF不是一直在调控么，新闻和网上舆论不是都说房价下降了吗？这其实是错误理解，真正下降的不是房价，而是房价增长速度。
唉唉，先别急着数钱，等一下，没说让你现在买，没说完呢！
在以年为单位的区间里，的确是越早买越好，那么如果缩小这个区间呢？今年买比明后年好，不代表这个月买比下个月好，看一下后面的细分图：
是的，我们放大其中的一段：
上图的波谷就是行业内所谓的“底”，在这个时候买房就叫做“抄底”。
我想说的是，抄底没那么神奇和权威，因为第一个波峰就比第二个波谷要划算。
而且所谓的波谷都是事后诸葛亮，没有人在事前知道，等反应过来的时候早晚了。
幸运的是，我们还是有一些方法可以对房价涨跌走势加以预判，谁叫我们生活在红色中国呢~咱们国家的特色就是宏观调控。
不过限购这个方式太强硬，没有太大灵活性，今天我主要想跟大家说一说金融调控，也就是所谓的贷款政策，这个还是比较灵活的。
贷款相关的政策包括哪些呢？
什么是存款准备金率？什么是调准？
存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。
所谓升准，就是银行把口袋收紧一点，自己的兜里从20块变成比如25块，这样大家能从银行贷到的钱就少了。所谓降准，就是银行把口袋放松一点，自己的兜里从20块变成比如15块，这样大家能从银行贷到的钱就多了。
所以国家想刺激经济，就降准；觉得经济有泡沫了，就升准。
我想大家现在可能有两个疑问，第一个是降准刺激的是经济，跟房地产有什么关系？第二个是降准的幅度那么小，会有很大的影响么？我们分别来看一看：
①降准刺激的是经济，跟房地产有什么关系？
没错，国家刺激的是经济。不过无可否认的是，房地产目前是中国的支柱产业。
国家降准方便贷款，刺激企业发展、鼓励中小型企业创业，被贷出来的这些钱，最终有大部分，通过各种途径流入了房地产市场。
你创业需要注册地点吧？是不是得买房、租房？
你扩大生产需要场地吧？是不是得买房、租房？
②降准的幅度那么小，会有很大的影响么？
大家从表格上看到，每次降准都是1%、0.5%，这能有多大作用？
据保守估计，10年之后，中国的存款准备金总额已经过百万亿，而存款准备金率现在差不多是20%，也就是说现在每降一个点的存款准备金率，释放到市场上的金额就有数万亿！
数万亿是什么概念？足够几百万人每人贷款100万。
而现在中国所有一线城市所有一手房的年成交总套数也只是几百万套而已。
看看这两次降准对北京房地产市场的影响：
我们再谈谈调息？什么是调息？调息对房地产市场有什么影响？
（此调息指的是调整利息，不是修炼内功时的打坐调息）
先看看近几年调息数据（贷款利息）：
降息如果无法挽回楼市低迷现状的话，紧跟着就是降准。
大家是不是觉得跟你听的不一样？国家不是要限制房价么，怎么还怕房子降价了？
其实，国家更关注的是稳定！房子降价了，买了房的人还不闹翻天？
看到一年息了么？我们再看看城市CPI指数数据：
国家这是在逼你消费啊！
好了，别激动了，最后再说一下首贷认定的问题。
什么是首贷认定？对房地产有什么影响？
首贷认定，就是判断在什么情况下，你可以享受第一套贷款政策，即买房时首付只需要30%，最多可以贷款70%。
这条政策之前：无论是否还清上次贷款，只要有过贷款记录则不算首贷。家庭或个人一生只享受一次首贷政策。
这条政策之后：贷款还清，二套房贷款按首贷计算。家庭或个人可重复享受首贷政策，只要符合条件，没有次数限制。
还不明白？现在还完第一套贷款之后，第二套只需要付30%，而不是70%了。100万的房子，你之前要掏70万，现在只需要掏30万，省了一半多！对于投资型购房和改善型购房的人来说，简直是天大的福音！
好了，回归到题主的问题，你也知道了上面三种手段我们可以简单看成是对房地产市场的调控，那么今年是什么情况？
04月22日 降准
06月09日 再次降准
09月30日 放开首贷确认
11月22日 降息
三管齐下！所以你觉得现在是不是买房的好时机呢？
