海南楼市成长中的“烦恼” 转型升级路在何方

这个冬天，海南的天气出奇的寒冷，而更让所有岛民担忧的是，原本引以为豪的资本——蓝天、白云、空气，却也开始出现了罕见的雾霾。同样，处于青春期的海南楼市，也正遭遇着成长中的烦恼。

旅游地产七年之痒

“2013年海南全年房地产开发投资和销售量首次分别突破千亿元和千万平方米大关，增速预计分别达到25%和23.6%，比同期全国平均水平分别高出12个和7个百分点。”这是1月10日举行的海南省住房城乡建设工作会议上传出的消息。其实看似光鲜的数据背后，难掩旅游地产的隐忧：这几年海南旅游地产房企扎堆，开发模式单一，产品同质化严重。特别近两年来，受到宏观调控和经济增速持续下滑的影响，海南旅游地产项目销售艰难，去化速度慢，而高投入，慢周转，也使得房企背负着巨大的资金压力。

被冠以“中国旅游地产专家”名号的雅居乐因为海南清水湾声名鹊起，但也因为旅游地产屡受拖累。清水湾在2009年开盘当年劲销64亿，集团销售额达到236亿元，一度成为行业佳话。但是随后几年业绩却在300亿左右徘徊不前，2012年销售330.7亿元，2013年实现销售额374亿元，也仅完成全年目标（420亿元）的89%，是少有销售疲软的大房企之一。从2006年的清水湾开始，雅居乐的旅游地产正经历七年之痒，作为最早走出广东的华南五虎之一，雅居乐已然落后于恒大、富力和碧桂园，恒大、碧桂园已入“千亿”行列。以2013年的销售业绩来看，雅居乐全年374亿元的销售额，只有恒大（1082.5亿元）和碧桂园（1097.3亿元）的三分之一，也落后于富力地产的422.3亿元。

笔者认为：因为押宝旅游地产，让雅居乐深陷旅游地产泥沼，而清水湾销售下滑也就拖累了雅居乐整体表现。这两年，与全国一二线城市特别是刚需产品销售的火爆不同，旅游地产和高端住宅频受政策影响，而经济增速的持续下滑，也让旅游地产波动明显。不可否认旅游地产最大的风险在于并非纯刚需产品，需求不稳定，太依赖外需，容易受宏观经济波动影响，具有一定的脆弱性和不可预测性。

楼市陷入红海厮杀

“目前海南房地产业促销压力大，消化现有待售量需要付出很大努力”，海南住建厅长的话很能代表海南楼市的现状。2009年的“抢房潮”过后，政策红利逐渐淡化的海南楼市几经浮沉，让海南楼市告别了野蛮生长的年代，目前市场面临的格局是：供需失衡加剧，产品同质化明显，竞争异常激烈，市场已然陷入了“红海”厮杀。有数据统计，海南近四年成交住宅和商业用地规划建筑面积超过6300万平米，而近几年海南商品房年均去化才600万平米左右。据海南省统计局公布的数据，到去年9月底，全省投资规模在500万元以上的房地产开发项目达1037个，比前年同期的700个净增337个，同比增幅达48.1%，接近翻半番。因此说海南楼市供远大于求，销售压力巨大。

近两年海南楼盘打折促销，并非什么新鲜事儿。从2012年开始海南楼市就已经进入了价格“白刃战”，当年影响最大的莫过于盛高（现为绿地）海长流和陵水乐活城市两项目了，以近乎不可思议的超低价格入市，在海南楼市引起轩然大波。而2013年海南楼市的一个关键词就是“以价换量”，以前开发商是淡季降价，旺季涨价，现在是降价促销贯穿一整年。就拿三亚来说，去年年底到今年上半年，“两路一沟”全新入市项目将多达16个，加推新货项目数量约有3个，预计入市货量将超过7500套。况且这些楼盘多以低至每平米12000-13000元入市，比起三亚全市23000元左右的均价，价格优势明显，看来今年市场竞争惨烈将难以避免。

笔者认为：在今后两三年时间内，海南楼市去化压力大会是基本面，开发商以价换量会是常态。

共有2页 上一页 [1][2] 下一页